Decretos de vivienda 2026. Lo que cambia para los inquilinos

Uno salió en el BOE el 30 de septiembre; el otro, el 1 de octubre. Ambos rigieron desde el día siguiente a su publicación. Pero el 2 de octubre el Congreso los derogó. Y el 5 de octubre el Gobierno los reaprobó, así que vuelven a estar en vigor.

Al primero se le conoce popularmente como decreto Maricarmen. Reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos en temporada y habitaciones, abría una prórroga extraordinaria de hasta dos años, frenaba las subidas y suspendía desahucios de personas vulnerables. El segundo reescribía el artículo 10: lo que pasa cuando acaba el contrato de cinco años.

Más allá del alquiler, el primero limitaba la compra especulativa de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2028 (artículo 1). También traía un título de medidas fiscales y otro de vivienda asequible. Aquí nos quedamos con lo que tocaba a tu contrato; el texto completo sigue en el texto del BOE.

Mientras esté en vigor, el Real Decreto-ley 26/2026 abre una prórroga extraordinaria del alquiler. Da hasta dos años más, por anualidades, a contratos cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028. La pide el inquilino, al corriente de pago. Decayó el 2 de octubre y volvió con la reaprobación del 5.

Y sí, tenía excepciones. Decaía si las partes pactaban otra cosa, si se firmaba un contrato nuevo o si el propietario acreditaba una necesidad real. Decaía también al renovar con una renta al menos un 5 % inferior. Era un detalle que habría importado: aceptar esa rebaja implicaba renunciar a los dos años.

Límite subida alquiler hasta 2027

También frenaba las subidas de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. No había subida si el precio superaba el límite del índice de precios de referencia. Si no, el tope era del 2 %. Esa limitación siguió el mismo vaivén: cayó el 2 de octubre y volvió con la reaprobación del 5.

Tras la reaprobación del 5 de octubre vuelve a poder pedirse, mientras el Congreso no la tumbe otra vez. Pase lo que pase, las fechas buenas de entrega de llaves —fin de mes, primeros de mes— se llenan con semanas de adelanto. Un plan B con fecha tranquiliza más que uno improvisado.

Endurece el alquiler de temporada. Exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual, con la carga de probarla en quien alquila. Lo nota sobre todo quien alquila en Madrid por estudios o trabajo temporal. Decayó el 2 de octubre y volvió con la reaprobación del 5.

Alquiler de temporada, nueva ley: así quedaba sobre el papel. El contrato debía superar los treinta y un días y no pasar de doce meses como regla general. Pasarse sin justificación lo convertía en vivienda habitual. Encadenar más de dos contratos con el mismo casero y piso, también.

Ahora bien, el alquiler por habitaciones, decreto en mano, jugaba con otra regla. La suma de las rentas de los contratos parciales no podía superar la del piso completo. Siguió el mismo vaivén; mientras el decreto esté en vigor, obliga. Y si compartes piso, te sirve igual como vara para comparar.

El Real Decreto-ley 27/2026 reescribía el artículo 10. Cumplidos cinco años (siete si el arrendador era persona jurídica), el contrato se prorrogaba por cinco o siete años si nadie avisaba. El casero debía avisar con seis meses; el inquilino, con dos. Decayó el 2 de octubre y volvió con la reaprobación del 5.

Fíjate en lo que más ruido hizo. El preaviso no renovación, seis meses, subía desde los cuatro de siempre. Y el casero que no renovara debía indemnizar con doce mensualidades, nunca menos de una por año vivido. Todo eso cayó el 2 de octubre y volvió el 5 con la reaprobación, pendiente de convalidación.

Otro frente: los dos decretos se tocaban. Quien cumplía los requisitos de la prórroga extraordinaria podía quedarse sin indemnización. Había un año extra para inquilinos vulnerables con certificado de servicios sociales, obligatorio para el gran tenedor. Y hasta tres años en zona tensionada, que, que sepamos, no hay declarada en Madrid. Todo ello cayó el 2 de octubre y vuelve con la reaprobación del 5.

Ese 2 de octubre el Congreso votó cada decreto por separado y tumbó los dos. El RDL 26/2026 cayó por 172 votos a favor y 178 en contra. El RDL 27/2026, por 166 frente a 184, con el no de Junts, PP y Vox. El BOE publicó la derogación ese mismo día.

Pero la historia siguió: el 5 de octubre el Gobierno reaprobó los dos decretos. Vuelven a estar en vigor y afrontan una nueva convalidación en treinta días, quizá en la Diputación Permanente. Lo hecho mientras un decreto rige no se borra. Las resoluciones de la derogación del 2 de octubre están en el BOE: derogación del RDL 26/2026 y derogación del RDL 27/2026.

«Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados.»

Constitución Española, artículo 86.2. El Congreso dispone de un plazo de treinta días para pronunciarse.

Comprueba tres cosas antes de coger una sola caja: la fecha exacta de vencimiento, si cumples los requisitos de la prórroga extraordinaria y si te corresponde indemnización. Solo con eso delante decide si te quedas o te vas, y fija el día de entrega de llaves.

Martes, 8:15. Marcos mide con el metro el giro de la escalera de su tercero sin ascensor, en Tetuán, y apunta 82 centímetros. El sofá de tres plazas tiene 96 de fondo. Habría sido una sorpresa con el camión ya en la puerta; hoy es solo un número, y a tiempo.

Los dos trámites que siempre se quedan para el final son la luz y la comunidad. Aquí tienes cómo rescindir los contratos de luz antes de mudarte y cómo funciona el traslado de piso con la comunidad de vecinos en Madrid. Para el resto, la guía con los pasos para preparar una mudanza segura desde una vivienda de alquiler baja el trabajo a una lista.

Quien se va a medias, con medio piso vacío y la mitad de las cajas abiertas, es quien más tiempo pierde. Cierra primero lo que no vas a usar hasta el verano.

Las dudas que más se repiten esta semana. Toca cada una para abrir la respuesta, con la referencia del BOE detrás.